当社プロパティマネージャーによる不動産ブログ(日記)や社長ブログなどを掲載。プロパティマネジメントの現場~プライベートまで。
プロパティマネジメント アセットマネジメント 建築プロデュース リノベーション 個人再生・企業再生サポート 物件紹介
プロパティマネージャーBLOG

内装工事

2008-03-07


またまたちょっと変わった内装工事を行いましたので
ご紹介させて頂きます。

場所は、当社PM受託物件「メゾン大和」

【befor】
%E3%83%A1%E3%82%BE%E3%83%B3%E5%A4%A7%E5%92%8C406befor.jpg

前回のリノベーションで「2DK」を「1R]に変更していましたので
今回は“カラークロス”で遊び心を演出!!

約50㎡の1Rですから、勿論キッチンが丸見えのため、目隠し壁を設置。

【after】
%E3%83%A1%E3%82%BE%E3%83%B3%E5%A4%A7%E5%92%8C406after.jpg

この目隠し壁に“ソフトパープル”のクロスを貼り、
写真ではわかりづらいですが、天井一面に“星空の蓄光クロス”を・・・

就寝時には蛍光灯の明かりを蓄え、少しの時間“星空”
眺めることができます。

うれしいことにこの部屋も改装中に入居申込を頂きました。
有り難うございます。

今後も、違ったことにドンドンチャレンジして行こうと思ってます。
こうご期待!!

またまた、「IBC心斎橋east」でこんな原状回復工事を実施しました。
ご紹介させて下さい。

befor-
IBC%E3%80%80befor.jpg

IBC%E3%80%80befor%EF%BC%92.jpg

今回は貸室面積14坪。
その2面に「石目調」のクロスを使ってみました。
after-
IBC%E3%80%80after%EF%BC%92.jpg

IBC%E3%80%80after.jpg

サンゲツのクロス見本カタログで“パット”目につき、その見本写真がまるで
カフェを思わす雰囲気でしたので・・・
タイルカーペットは前回同様、弊社指定カタログ(47種類)の中から
新規テナント様に選んで頂きました。

今回は、テナント様のご希望で“シックなブラック調”のタイルカーペット。
すごく落ち着いた雰囲気を醸し出しています。


豆知識

2007-05-28


昨年の東京都港区で起きた「エレベーターによる死亡事故」に続き
4月4日、六本木ヒルズ森タワーにおいてもエレベーターメンテナンスの
不具合が原因と見られる火災事故が発生した。

そもそも、エレベーターのメンテナンス契約には
①フルメンテナンス(FM)契約
 点検・整備・調整から故障部品の取替や修理費用を予めメンテナンス契約した
 一定料金で行う。(一部パーツ除く)
②パーツ(POG)契約・・・パーツ、オイル、グリース
 点検・整備・調整はメンテナンス契約に含まれるが、故障部品の取替等は有償。
の2種類があります。

ほとんどの物件ははフルメンテナンス契約がなされていると思われますが、なかには
「新築当初は当然にエレベーターも新設のため、当面故障等は発生しないであろう」
という仮説のもとパーツ契約にしている物件もあります。

%EF%BC%A5%EF%BC%B6%E3%81%AE%E3%82%B3%E3%83%94%E3%83%BC.jpg

ただ、エレベーターの法定耐用年数は17年ですから、築後あまり年数を経過してしまうと
いざパーツ契約からフルメンテナンス契約に切り替えをメーカーに要請しても、断られるケースが
ありますので気を付けて下さい。

ちなみに現在の国内におけるエレベーターメーカーのシェアは、
三菱・日立・東芝の3社で約80%、続いて日本オーチス・フジテック・シンドラー等だそうです。

弊社PM受託物件「大阪市浪速区桜川2丁目」にて、エントランスのリニューアルを
行いましたのでご紹介させて頂きます。

もともとは下記写真と違い、「全面タイル貼り」だったのですが、弊社がPM受託させて
頂いた時は、タイルを全撤去し“ジョリパット”仕上げに変更されていました。
エントランス自体は以前より明るくなったものの、正面から見ると何か
“ノッペリ”した感じを持ちました。

befor-
%E3%82%A8%E3%83%B3%E3%83%88%E3%83%A9%E3%82%B9%E5%A3%81%E9%9D%A2%E3%83%BB%E5%89%8D%E2%91%A0.jpg

そこで弊社では、「何か当物件において、このエントランスにインパクトを持たせたい」
という思いから様々な事を考えました。
・・・壁面に絵画?モニュメント?柱時計?花台?液晶テレビ?なかなかピンときません・・・
いろんな人にも意見を聞き四苦八苦した結果モザイクタイルをはってみよう!!
と決めたものの、今度は「どんな貼り方?色は?デザインは?」と問題ばかり発生・・・

どうしようもなく知り合いのデザイナーに頼むことに。
「そんなデザインやった事が無い」と言われましたが、「何とか形・色合いだけでも」と
無理を聞いてもらい、やっとデザインが完成!

しかしまたまた問題発生!!
作成してもらったデザイン画では、タイルを18色使用。
今度は部材が揃わない・・・最悪!

いろんなメーカーをあたり、やっとの事で部材の確保が可能に・・・
この度は“株式会社アドヴァン”さん にご協力頂きました。

after-
%E3%82%A8%E3%83%B3%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%82%B9befor.jpg

どうですか?18種のモザイクタイルをあしらい、それを強調するためスポットライトを
2基あてて見ました。

このリニューアルを期に(建物大規模改修工事も同時に行いました)建物名称も
「メゾン大和6号館」から「Calmare namba west」に変更し
建物全体が生まれ変わりました。

皆さん、是非一度当マンションをご覧下さい!!

弊社PM受託物件の「IBC心斎橋east」にてこんな原状回復工事を
してみましたので、ご紹介致します。

*通常の原状回復
IBC.jpg
このように通常のオフィス原状回復工事は、クロス=白(量産品)
・タイルカーペット=グレー・巾木=ソフト巾木と一般的な仕様となります。

しかし、昨今のオフィス市況の冷え込みにより、小さな面積のオフィスでは
何か競合物件との格差を付けないとなかなか成約に到りません。

そこでこの度「9.5坪(契約面積」の内装をこんなのにしてみました。
IBC2.jpg
画像ではわかりにくいかもしれませんが、スケルトン調のクロスです。
巾木は高級感のある“ステンレス”(価格も少し高いです)

しかも今回はクロスが特殊なため、タイルカーペットの色は弊社指定カタログ(47種類)の
中から「テナント様で選択頂けます」という募集を致しました。

有り難いことに募集後すぐに引き合いがあり、物件を見て頂いたお客様が即決され
即成約となりました。
写真のタイルカーペットは勿論テナント様に選んで頂きました。
かなり悩まれた結果、候補となる「3色」に絞り込み、“落ち着き感”を重視し
濃いめのベージュに決定。

テナント様にも非常に喜んで頂けましたし、弊社も非常に良い勉強になりました。
色・柄選びは、人それぞれ感性が違います。
今後も出来る限り、様々な工夫を採用して行きたいと思っております。
どうぞお楽しみに!!

最近急速に普及してきた“家賃滞納保証サービス”ですが、
全ての賃貸物件で利用することが出来る訳ではありません。

背景には貸主(家主)が「連帯保証人の確保」にこだわっている方が
いまだにかなりいる事が大きな理由ではないでしょうか・・・
昔ながらの慣習により、保証会社ではなく個人を連帯保証人に立てて
おいた方が、安心感が強いからでしょう。


しかし一方で、貸主(家主)側から積極的に“保証会社”の利用を
指定するケースも多くあります。


弊社がPM受託させて頂いているオーナー様の中でも、
「保証会社を付けてくれれば、敷金0円でかまわない」とおっしゃる
オーナー様もいます。
リーシングの立場としては、非常に有り難い意見です。
*ちなみに弊社PM受託物件オーナー様は全て「保証会社」の利用を
 承諾頂いております*


ただ現在の“家賃滞納保証会社”には法的な位置づけが曖昧なところがあります。

①保証会社は滞納が発生した場合、入居者に代わって貸主(家主)・PM会社に家賃を支払う。
                     ↓代位弁済
②保証会社は求償権をもって入居者に支払い督促する。
この先が問題となってきますが、
③滞納が数ヶ月に及んだ場合、明渡し交渉にはいる。
                     ↓
保証会社がどのような「立場」で明渡し交渉にはいるのか?

つまり、賃貸借契約の当事者は貸主(家主)・PM会社と入居者であり、
この間に立って法的な交渉を行うことが出来るのは“弁護士”のみに許されています。

PM会社の場合、一定の部分までは一般的に立ち退き等の話し合いを行っている。
この行為を保証会社が出来るのかどうかが問題となります。


現在、滞納保証を直接的に規制する法律はありません。
宅建業法・保険業法と同様に、しっかりした法的な枠組みを設ける必要があると
思われます。


内装工事

2007-03-19


先日ご紹介させて頂きました弊社PM受託物件「西区南堀江」にて
退去時の内装工事をさせて頂きました。

今回は単なる原状回復工事ではなく、システムキッチンへの入替と
“カラークロス”を一部の壁に採用してみました。

-befor-
%E3%83%A1%E3%82%BE%E3%83%B3befor.jpg

クロスの色を決めるのもなかなか難しいものです。
今回は思い切って“真っ赤”を選択してみました。
梁部のホワイトとレッドのコントラスト・・・やってみるとなかなかGOOD!!

-after-
%E3%83%A1%E3%82%BE%E3%83%B3after.jpg

キッチンは「ミカドシステムキッチン」勿論ホワイト。
床材・建具をビーチ色で統一し、和室から洋室に・押入をクローゼットに変更。
その他壁面のクロスは全てホワイト。

お陰様で、リフォーム工事中に成約にいたりました・・・有り難うございました。
今後もまた違ったカラーリングに挑戦してまいります。
お楽しみに!!


3月2日、政府は飲酒運転の厳罰化などを柱とした道路交通法の改正案を
閣議決定しました。

またまた運転者への罰則を強化するとともに、新たに「酒や車の提供者、同乗者」
への罰則を設け、また「ひき逃げ」に対しては最高刑を現行の2倍の懲役10年に
引き上げる。
今国会に提案し、年内の施行を目指すそうです。

これまで「酒や車を提供したり、同乗したり」する行為が刑法の“ほう助罪”で立件
されることはあったが、改正案ではこうした運転者以外の周囲の責任を明確化した。
相手の飲酒を知りながら車を提供することを助長行為として運転者と「同罪」にし
酒の提供や同乗も「飲酒運転を容認する行為」ととられ、運転者よりは軽いが
「ほう助罪」より重い刑罰を科せるようにする・・・

確かに最近ニュースで“飲酒運転に起因する交通事故”がよく目にとまります。
未だにこのような事故が多発していると言うことは、やはり今以上の“厳罰化”が
必要なのでしょうか・・・なんか情けない。

私はしていませんが、皆さんも絶対に“飲酒運転”はやめましょう!!

この度、住宅・不動産情報のポータルサイト“HOME'S”さんがすごく参考になる
アンケート調査結果を公表されていましたので、ご紹介させて頂きます。


「女性らしい住まいのこだわりに関するオープンアンケート調査」の結果です。


〈これが住まいの周辺に無ければ絶対に嫌だと思うもの〉
 1位  コンビニ
 2位  銀行ATM
 3位  郵便局
 4位  深夜営業スーパー
 5位  病院
 6位  本屋
 7位  銀行 本・支店
 8位  100円ショップ
 9位  レンタルビデオショップ
10位  図書館
 以下続く・・・

%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%83%93%E3%83%8B.jpg

やはり単身者にとって、生活必需品を近場で調達できること、休日・余暇を過ごすための
施設等が近くにあることが、物件選びのポイントとなっています。
また、コンビニ・深夜営業スーパー・本屋・レンタルビデオショップ等は夜でも照明が明るく
防犯効果を高めているって事でしょうか。


〈住まい候補の近所にこれがあったら契約に傾くかもしれない店〉
 1位 TSUTAYA(レンタルビデオ)
 2位 ダイソー(100円ショップ)
 3位 スターバックス
 だそうです。

参考になりますよね!

先日、弊社PM受託物件にて“共用廊下の床タイル貼替え”工事を
実施しましたのでご紹介させて頂きます。

当マンションは築29年経過しており、弊社が平成19年1月よりPM受託させて
頂いております。

場所は「大阪市西区南堀江」、この時期にしてはかなり空室がありました。
弊社が現調した時、共用廊下の薄暗さを感じ特に2階・3階の内廊下部が隣家にかぶっているので、日中でもかなり暗く感じました。
また既存の長尺シートの劣化も激しかったため、オーナーに全フロアーの
貼替工事を提案し、施工させて頂きました。

befor
%E5%BB%8A%E4%B8%8B%E5%89%8D.jpg

%E8%B8%8A%E3%82%8A%E5%A0%B4%E5%89%8D.jpg

実際、施工となると「部材選び」に苦労しました。壁の色・全体の色調バランス等を考えると
なかなか難しいものです。
そこで、弊社で数種類のタイル見本を取り寄せ実際に現地に持参し、自分たちの感覚だけではなく数名の現入居者の方々にもご協力を頂き、“どのタイルがいいかな?”と検討致しました。

やっとの事で部材が決定し、無事工事が完了致しました。
ご協力頂きました入居者様に感謝!!

after
%E5%BB%8A%E4%B8%8B%E5%BE%8C.jpg

%E8%B8%8A%E3%82%8A%E5%A0%B4%E5%BE%8C.jpg

お陰様で、賃貸マンションの入退居シーズン繁盛期前に完了できましたので、
入居率アップにも繋がり、オーナーにも喜んで頂けました。

今後も、大規模改修工事を予定致しております。さらなる変貌をご期待下さい。

株式会社スター・プロパティーズ
大阪府大阪市中央区南船場3丁目6番25号 大阪管理部:06-1234-5678
copyright 会社概要 サイトマップ お問い合わせ