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不動産投資コラム
収益不動産の価格高騰について
06.11.28 Tue 
新聞やニュースでも頻繁に不動産価格の高騰が取り上げられています。

そしてその都度、見識者や実務家の方々が、今後の価格推移についての見通しや見解を述べられています。

「価格が更に上がる。」、「価格は現状がピークでこれから下落する。」という主張をされる方々の代表的な意見を上げると大体以下の通り。

価格が更に上がる(適正価格である。)


@欧米と比べ、金利と不動産利回りの乖離幅がまだまだ大きい。


A首都圏のAクラスビルを中心にオフィス賃料は上昇しており、今後この流れは、レジデンスや地方の主要都市にも波及して行く。


Bバブル期と違い、現在の不動産価格はDCFに代表されるような収益性を重視した価格決定のプロセスを経ており、金額は適正水準である。(透明性の向上が大きく寄与した結果の価格である。)


C運用に流れる資産は、増大傾向にあり、ポートフォリオを最適化する為には、インフレリスクに強く他の金融商品と相関性が低くい不動産を組み込む事は欠かせなくなってきている。
よって、今後も不動産市場への資金流入が続き、価格の下支えが行われるはずである。


価格は現状がピークである(適正価格では無い。)

D現在の金利水準の低さは、異常であり、金利が上昇に転じれば、当然不動産価格を押し下げる。


E今後、人口減少及び労働人口が減少する。それに伴い、レジデンス・オフィス共に需要が下落する。


Fここ数年の不動産取引は、レバレッジを効かせすぎである。ノンリコースローンの折り返し時点で、賃料収入が下落しているか又は金利が上昇している場合、折り返し時点で融資が付かない物件が、売買市場に大量供給される。

(ちなみに、大阪でノンリコが活発化してきたのが、2003年くらい。折り返しは、 その5年後か7年後くらいの契約が多いと思われます。)



中間の見解としては

G今後、高齢化により、都心部と地方はますます格差が開く。東京などの都心部では、郊外から人口が流入し、むしろ人口増加傾向にある為、引き続き堅調に推移し、大きな価格変動は無い。但し、郊外及び地方では、車の運転が辛くなったお年寄りなどを中心に、買い物や病院などに徒歩で通える地域に移動するので、ますます空洞化が進み、不動産価格は勿論、地方経済自体が下落する。※上記のAとEの意見を足して2で割ったような考え方です。

又、それぞれの意見に対する反対意見を記載すると次のような意見が一般的だと思われる。(※あまり、真正面からの否定が寄せられない主張は、割愛。)

価格が更に上がる(適正価格である。)に対する反対意見。

@欧米の金利が、今後、倍近くまで上昇する事は無いが、本邦の金利水準なら、ありえる。
  現在のスプレッドは、非常に脆い状況に依存しているに過ぎない。

※但し、英・米はREITの利回りが、各々の国債より下回っている状況です。
(不動産投資の先進国である両国で、NOI利回りがリスクプレミアムがマイナスの状態で取引されているとは、にわかには信じ辛いのですが・・・・・。)


B透明性の向上による価格上昇は否定できないが、DCFの価格を大きく左右する「想定収入・割引率・最終還元利回」などの諸条件へ恣意性が含まれている事は否めない。


価格は現状がピークである(適正価格では無い。)に対する反対意見。

Eレジデンスについては、人口減少より核家族化の進行の方が早く、世帯数は減少していない。又、オフィス賃料は、人口数よりも景気動向に対する連動の方が強く、景気が拡大局面にあれば、会議室の新設など、一人当たりの使用面積が増加すると思われる。


ちなみに私の周りでは、価格は今がピークという意見が最も多く、その中での内訳は、「微妙な調整程度」が1割、「金利の上昇と連動して下落」が3割、「立地が優れ、トラックが充実した物件は現状維持で、問題の多い物件は下落」という意見が4割、「人口減少と同じくなだらかに減少」が2割くらいでしょうか?

ちなみに、私は、2009年頃に一定ラインまで下落し、その後現在の価格の8割〜9割程度の価格で落ち着くのではないか?と予測しています。文字数の都合もあり、ここでは記載しません。(また、近い内に書くと思います。)



一つだけ言えるのは、不動産価格を決定する重要な要素の一つである取引事例は、「数ある購入希望価格の中で、最高値の購入希望価格のみ」が、取引事例として採用され、市場価格を形成する。

まあ、当たり前の事ですね。

ただ、上記の理由が、「不動産価格は、上がり局面に転じるとしばらく上がり続ける。」という
傾向をより顕著にしているのではないかと私は考えております。

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