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不動産売買取引事例A(梅田北ヤードや梅田ロフト、HEPファイブなどの売買価格)
06.12.21 Thu 
数ある不動産取引事例の中で、梅田のランドマーク的な建物や土地の取引事例をご紹介します。

梅田ロフトやHEPファイブなど、皆さんご存知の商業施設の売買価格や賃料の概算金額を以下に記載していますので、是非、ショッピングや映画鑑賞などの際に「この物件が○○円か。」など、収益物件の視点からも見て頂ければと思います。

ここに記載する取引事例は、少し古い事例です。(もし現在の収益物件市場での売買なら、1.5倍くらいの価格が付くかもしれません。下手したら2倍かも・・・)

@梅田ロフト
想定取引価格:120億円程度
年間想定賃料:8億円超程度(月額6750万円超)

土地概要
土地面積:約3520u(約1065坪)

建物概要
延床面積:約17,897u(約5414坪)
建築年月:平成2年4月



AHEPファイブ
※この物件は、持分50%の売買事例の為、売買事例の倍額を記載。(面積は、土地建物全体に係わる面積を記載)

想定取引価格:462億円程度
年間想定賃料:46億円超程度(月額3.8億円程度)

土地概要
土地面積:約5596u(約1692坪)

建物概要
延床面積:約45,266u(約13700坪)
建築年月:平成10年11月


不動産売買取引事例@で取り上げた「東急ハンズ」と上記の「梅田ロフト」、「HEPファイブ」を単純比較すると以下のようになります。
※上記と同様、HEPファイブに付きましては、持分50%の売買の為、単純計算で倍にして表
 記しております。

          敷地面積    建物面積     売買価格   年間賃料   月額賃料(坪)
東急ハンズ  ( 約550坪)   ( 約4240坪)     (約143億円)  ( 8億円超)   (約16千円)

梅田ロフト   (約1065坪)   ( 約5414坪)    (約120億円)   ( 8億円超)   (約13千円) 

HEPファイブ  (約1692坪)  (約13700坪)    (約462億円) (46億円超)   (約28千円)

あくまで概算ですが、ざっとこんな感じです。

月額賃料坪単価については、賃貸可能面積ではなく、レンタブル比を無視した延べ床面積で見ていますので、実際の坪単価(NET賃料)はもう少し高い金額になると思われます。

勿論、HEPなどは売上に連動する賃料(SC)を取り入れているでしょうから、実際に入居しているテナントにより、金額には相当なバラツキがあるはずです。(HEPの賃料は、HEPの運営会社から所有者へ支払う賃料が上記賃料で、実際にテナントが負担する賃料とは全く異なるのではないかと思います。)

又、一見すると表面利回りはHEPファイブが断トツです。

しかし、ここでは詳細を記載しませんが、必要経費控除後のNOI利回りは梅田ロフトが一番高いようです。

ここまで表面利回りに差があるにも関わらず、NOI利回りが逆転するのは、商業施設ならではです。不動産は管理経費まできちんと算定しなければ、利回りが本当に高いのか解からないという事を示すいい具体例だと思います。(尚、手前味噌になりますが、PMを主体業務とする当社では、投資家様から購入検討物件について、取得後の管理経費の年間想定金額を尋ねられた場合、かなり細かい項目まで拾い出し、実質にかなり近い金額を予測させて頂いております。)

個人的なカンですが、HEPファイブは屋上の観覧車や入口の回転扉などにより、商業施設としてのブランド力及び認知度を上げ、他の2物件より、高い賃料を安定的に確保する戦略を取っており、一方でそれらの設備維持費(経費)が他の商業施設と比べ重たくなった結果、NOI利回りに逆転が生じたのではないかと思います。(施設の発展を自社の商品戦略に依存するロフトやハンズより、集客力の高いテナントからの引き合いの多い物件であり続ける為に経費は掛かりますが、施設としての安定性はHEPファイブの方が高いという見方もできます。)


次回は、ヨドバシカメラ(平成9年)と三菱地所を中心とした9社連合(平成18年11月)の梅田北ヤード落札価格の比較など、「殆ど同じ立地の土地や全く同一物件の売買価格が過去と現在でどう推移したか」を纏めた、“不動産取引価格の昔と今”をアップしたいと思います。
平成18年に超高値での売買成立と不動産業界で話題になった「みずほ銀行跡の土地売買価格(ルイヴィトンが購入)」や東急ハンズ心斎橋支店の売買価格など、心斎橋・難波界隈の取引事例については、不動産売買取引事例@をご覧下さい。
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