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不動産投資に伴う指標や収益物件の管理運営についての用語は勿論、不動産の賃貸借に伴う大阪の慣習なども記載しております。
用語集
不動産投資に伴う指標や収益物件の管理運営についての用語は勿論、不動産の賃貸借に伴う大阪の慣習なども記載しております
不動産投資に関わるニュースや投資に対する当社の考え方などをブログ形式で綴った不動産投資コラム(不定期日記)です
大阪でプロパティマネジメントを行う社員たちが、日常を綴る不定期日記です
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ア カ サ タ ナ ハ マ ヤ ラ ワ
割引率(Discount Rate)
"不動産の鑑定評価などでDCF法を使用する際の「将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率」の事で、リスクに連動して変動する。

現在、不動産価格算出使用時の割引率は、利回り積み上げ方式(国債等のリスクフリーレートに不動産市場全体が抱えるリスクプレミアムや対象不動産固有のリスクプレミアム等を加算する方法※@)で求められる事が一般的である。(尚、利回り積み上げ方式で対象不動産固有のリスクプレミアムを算出する場合、投資家調査や取引事例調査の数値を参考にする場合が多い。)

又、投資の意思決定を行う際の割引率(購入者のハードルレート)は、「借入金比率×(1−税率)×金利+自己資金比率×自己資金に対する要求利回り(CAPM)=ハードルレート(資本コスト・WACC)」という計算式で求められる。"

キャップレートやグロス利回りと混同して、割引率と言われる事もある為、何を意味して使われているのか注意が必要である。

"※@現在の日本には充分に信頼できる不動産投資INDEXが存在しないが、投資家の信頼に耐えうる不動産投資INDEXができれば、「リスクフリーレート×該当不動産特有のβ×(INDEX利回り−リスクフリーレート)」という計算により、客観的な割引率(CAPM)を求める事が可能になると期待される。

投資対象不動産は、「どのような資金調達(※A)を行う投資家が、購入を行うか」によって、不動産そのものの価値が変わるわけでは無い為、不動産の投資INDEXはWACCではなくCAPMを使用する方が、望ましいのではないかと思われる。"

※A借入れor自己資金。借入れの場合でも、借入れを行う投資家(企業)の信用力や交渉力によって、金利などの資金調達コストや借入れ期間、レバレッジの許容率が変動する。

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