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入居者管理、金銭管理や建物管理〜資産管理まで不動産経営全般の代行(プロパティマネジメント)を行いオーナーの利益最大化を目指します
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不動産投資に伴う指標や収益物件の管理運営についての用語は勿論、不動産の賃貸借に伴う大阪の慣習なども記載しております
不動産投資に関わるニュースや投資に対する当社の考え方などをブログ形式で綴った不動産投資コラム(不定期日記)です
大阪でプロパティマネジメントを行う社員たちが、日常を綴る不定期日記です
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プロパティマネジメント(賃貸不動産管理)会社をお探しのオーナー様へ
入居者募集戦略の策定・実施〜契約締結(リーシングマネジメント)
オーナー様の計画(保有予定期間等)・目的(相続対策等)・課題(収入の減少等)及び物件の特性を充分に理解・把握させて頂いた上で活動を行う事により、効果的な入居者誘致を実現致します。
物件商品力の分析とマーケット分析
健全な不動産経営(キャッシュフローと資産価値双方の向上)を行う上で最も重要な要素である入居者の誘致は、対象不動産の商品力とマーケットを把握する事から始まります。
物件商品力の分析・精査(デューデリジェンス)
近隣競合物件との比較等により、その不動産の特性(強み・弱み)の把握を行います。
物件精査・把握作業(デューデリジェンス)を行う事により明らかになった物件の特性(募集賃料等の各種料金設定・エリア内での立地・間取り・設備等)から強みとなる点と改善ポイントをご報告させて頂きます。
(改修工事をご提案させて頂く場合は、投資効果を実感頂けるプランをご提出致します。)
リノベーション(室内改修工事)についてはこちら
リノベーション(大規模改修工事)についてはこちら
マーケットの分析・把握(ニーズの把握)
賃貸物件の立地や社会情勢により、面積・部屋数・設備・賃貸条件などのニーズは大きく異なります。当社ではマクロ的視点から経済動向や社会情勢の変化を、ミクロ的視点からはその物件のエリアマーケティング(マーケット環境の機会や脅威の把握)を賃貸営業店舗の生の情報はもとより、独自の方法でデータ分析・精査を行なっております。
マーケット分析のサンプルはこちら
リーシング戦略の策定・実施
デューデリジェンスやマーケット分析により収集した情報に基づき最大ターゲット層を選定し、そのターゲット層に最も遡及効果の高い賃貸条件の設定や具体的な営業方法を決定し実行致します。
また付加価値を加え競合物件との差別化を図るなどの施策により、入居率・稼働率・家賃収入の向上を行い、収益不動産経営にとって最も重要な要素であるキャッシュフローの向上を実現致します。
募集活動
物件近隣の仲介業者と頻繁な面談(訪問)を行い、良好な関係を構築し、案内促進の依頼を行います。
レインズ利用等による賃貸マーケットへの情報流通
インターネット等を通じた顧客の直接募集
内覧会の実施
営業パンフレット等の募集ツール作成
当社では管理受託物件を囲い込むような事は致しません
実際は別の仲介業者(他社)が入居者を連れてきてくれているにも関わらず、管理会社がオーナーから支払われる手数料の半分もしくは全部を取ってしまい、一般の仲介業者から敬遠されて入居率が落ち込んでいる物件が多々みられます。(入居者を案内する仲介業者の立場になって考えると“入居者からしか手数料が受領できない物件”と“入居者・オーナー双方から手数料が受領できる物件”では、力の入れ方が変わってしまうのは仕方のない事だと思われます。)

“投資物件が生み出す利益の最大化”を目指す為、「オーナーから管理手数料を頂き不動産経営の委託を受けている賃貸不動産管理(PM)業者が、物件の入居率や物件収入を減少させてしまう行為を行うのは利益相反行為に当たる」と考える当社では実際に客付けを行って頂いた仲介業者に手数料全額をお渡し致します。(仲介手数料欲しさに元付け仲介業者としての立場を取る不動産管理会社は、プロパティ マネジメントという意味やその役割の重要性を認識できていないと言われても仕方がないと思われます。)
クロージング活動(入居者審査・契約書締結)
入居者審査業務
入居申込受付時に当社独自の審査基準で総合的に判断致します。
賃貸マンションの場合(既存入居者との調和を図る必要がある為、一定のボーダーラインを取り決め)、原則申込者本人の職業、職種、年収、勤続年数などを勘案し、入居申込後、必要書類の提出(印鑑証明・住民票・所得証明・在職証明・運転免許証写し等)を求めます。(連帯保証人も同等内容)
入居申込者の属性として考えられるケース
(1)申込者(成年者)が1人で入居
(2)申込者(未成年者)が1人で入居
(3)申込者とその家族が入居
(4)申込者とその家族以外が入居(例:婚約者・事実婚の方・友人とのルームシェア)
(5)申込者が入居せず、申込者以外が入居(例:学生の子供の為に親が契約者となる・お年寄りの親の為に子供が契約者となる・愛人宅として)
(6)申込者が当社が要求する必要書類が揃えられない。
上記のような様々なケースを想定し、場合によっては、入居申込をお断りすることがあります。また、連帯保証人の変わりに当社提携の「機関保証会社」をお付けする事もあります。
契約書締結業務
契約締結時に使用する契約書の条文は、非常に重要な意味を持ちます。国土交通省より「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が示されて以降、原状回復の問題についての訴訟やトラブルが増大しており、残念ながらその殆どがオーナーにとって非常に不利な判例・結果となっております。
今後、この問題に対する数々の判例・結果が新聞・TVなどに取り上げられ、一般の入居者の方々に知れわたるに従い「入居者より、原状回復費用を負担をする必要がない」と主張されるケースが増えていく事が予想されます。
当社ではオーナーの損失とトラブルを未然に防ぐ為、最新の判例や情報を収集し、対応策を盛り込んだ契約書に随時変更しております。
又、契約の個別要因に応じて、契約条項の加筆・修正や覚書の締結などを作成するなど、さまざまな契約形態に対応できる体制を整えております。
※賃貸管理業のトラブルの多くは、契約時の契約書や入居中に合意した覚書の不備から起こります。すべての基本は契約書にあるといっても過言では無く、徹底して研究された契約書で契約の締結を行う事により、トラブルの8割近くは回避できます。
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株式会社スター・プロパティーズ
大阪管理部:06-6539-0011
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