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不動産投資に関わるニュースや投資に対する当社の考え方などをブログ形式で綴った不動産投資コラム(不定期日記)です
大阪でプロパティマネジメントを行う社員たちが、日常を綴る不定期日記です
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サブリース契約をご検討のオーナー様へ(サブリースをご契約される前の注意点)
当社のサブリースに対する見解及び問題点
最近、大阪の賃貸市場では、利益率の高いサブリース事業の営業展開を積極的に推進する不動産会社が非常に目立つようになってきました。
これは、「値下がり傾向が続いていた賃料に下げ止まり感が出てきた事」と「サブリース事業はプロパティ マネジメント事業と比べ格段に利益が大きい事」が要因に上げられます。
しかし検討の結果、下記に記載する理由により、当社ではサブリースの受託営業は行わない方針を取らさせて頂いております。(※(1))
 
プロパティ マネジメントでは、プロパティ マネジメント事業における収益構造(※(2))の性質上、投資家・オーナー様の利益とPM会社の利益は比例する関係にあります。
一方、サブリースでは、本来のマーケットプライス(賃料成約相場)と比べ査定賃料を下げるほど、また査定賃料に対する掛け目である保証率を抑えるほど投資家・オーナー様の収益は減少し、サブリース会社の収益は大きくなります。
サブリース会社が、自社の利益(≒借りる賃料と貸せる賃料の利鞘)を大きくする為に頑張ろうと考えた場合、必然的にその皺寄せは投資家・オーナー様に約束される保証家賃(査定賃料×保証率)の引き下げといった形で現れます。
つまりサブリースは、投資家・オーナー様の利益の最大化と反比例する利益体系、つまり利益相反という問題点を内包したビジネスモデルであると言える訳です。
このような欧米ではあまり見受けられない(※(3))事業スキームが、わが国で幅広く浸透し成立しているのは、残念ながらわが国の不動産事業者において透明性の確保や説明責任の必要性についての認識がまだまだ不十分である事が要因だと思われます。
 
又、一般の方々に「任せて安心」といったイメージで営業が行われているサブリースですが、不動産事業者から見ると解決しなければならないリスクが数多く目に付きます。(→サブリースのリスク・注意点の一覧表はこちら)
実際、上記に記載しました事業構造による利益の圧迫という問題は勿論、サブリースのリスク・注意点の一覧表に記載させて頂いている様に「サブリースにおいて唯一のセールスポイントである安定性にも疑問が残る状態」であるためか、大手の不動産投資会社を見ると自社の物件をサブリースとして委任するケースを殆ど見かける事はありません。(※(4)
 
当社では、投資家・オーナー様のニーズに常に応える不動産ソリューションを提供する会社として皆様から認めて頂くには、CFと資産価値の双方の最大化を実現するノウハウとスキルを持つ不動産のプロフェッショナルである事は勿論、投資家・オーナー様のエージェントとして業務の透明性を堅持し、利益相反行為を排除する高い理念が必要不可欠だと考えております。
 
以上に記載させて頂きましたサブリースに対する問題点を踏まえて検討した結果、サブリースに対する受託営業を積極的に行う行為は、当社が目指す会社のビジョンや理念との整合性が保てなくなるとの結論に至りました。
サブリース契約をご希望の投資家・オーナー様の皆様につきましては、当社ではご要望にお応えする事ができず、非常に申し訳なく感じております。
サブリースによる利益は大きくとも受託しない事が、当社が提供させて頂く不動産ソリューションの品質をより高める結果をもたらすと確信し選んだ選択である事をご理解頂ければ幸いです。
 
※(1) どうしてもサブリース契約が必要なご事情がある場合のご依頼に限って、検討の結果受託させて頂く事もございます。尚、そのような場合、問題点について記載した書面にてその詳細をご説明させて頂いた後でしか受託を行わない社内規定を設けております。
尚、特段の事情がなく、不動産投資・経営を行うにあたって、「たくさんの空室が出ることが、どうしても心配」というお悩みをお持ちの投資家・オーナー様にはサブリースではなく、問題点の一部をクリアした、家賃保証・収益分配型システムを提供する、当社提携保証会社のご紹介を行います。
※(2) 物件収入の○パーセントを受領するという成果連動型のフィー体系である為、PM(プロパティ・マネジメント)会社が自社の利益を増やす為には、投資家・オーナー様から管理を受託した物件の収入を安定的かつハイレベルに保つようマネジメントする必要があります。つまり、PMフィーのベースである投資家・オーナー様の収入を増大させなければ、自社の報酬額を増やす事ができない訳です。又、投資家・オーナー様の収入が減少すると当然にPM(プロパティ・マネジメント)会社の収入も減少する事となります。
※(3) アメリカで行われているサブリースは、一般的に以下のような契約形態であり、日本のサブリース会社が行う、サブリースとは意味が異なります。
・個人が借りている居宅を長期間に渡って空ける場合に家主承諾の基、転貸する。
・アメリカでは定期借家契約が一般的であり、契約期間中に企業が移転を行い貸室の使用を中止しても家賃が発生し続ける為、賃料の2重負担を避ける為に自社の契約残存期間のみ他社に転貸を行う。
・日本のような査定賃料や保証率を設定する事により、マーケットの実質成約賃料との乖離幅を持たせ利鞘を稼ぐビジネスでは無く、マーケット賃料で借り、什器備品の設置や秘書機能などの付加価値を提供し転貸するビジネス。(転貸ではあるが、その収益はSOHOなどの運営によりもたらされれるので、サブリースというよりもオペレーション会社である。)
※(4) 大手の不動産投資会社が、自社の物件をサブリースとして任している場合、その殆どは、「自社の関連会社に任せている=トータルで考えると自社運営と利益が変わらない」場合か、「自社の保有では無く、投資家を集めてオフバランス化している。」場合のどちらかです。(※不動産の管理運営を自社で行わない、大手不動産投資会社の殆どが選択するサービスは、プロパティ マネジメントです。)
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