アセットマネジメント 建築プロデュース リノベーション 個人再生・企業再生サポート 物件紹介
入居者管理、金銭管理や建物管理〜資産管理まで不動産経営全般の代行(プロパティマネジメント)を行いオーナーの利益最大化を目指します
PM(プロパティマネジメント)会社をお探しのオーナー様へ
当社プロパティマネジメント業務のご案内
入居者募集戦略の策定・実施
入居者管理(テナントマネジメント)
建物管理(ビルマネジメント)
資産価値の管理・向上
レポート資料サンプル
PM(プロパティマネジメント)管理システムの紹介
プロパティマネジメント(不動産総合管理)
入居者管理代行
建物設備管理代行(管理経費削減)
管理システムのサポート内容比較表
サブリースについて
サブリース(一括借上)
サブリースに対する当社の見解及び問題点
サブリースとPMの収支比較表
不動産投資に伴う指標や収益物件の管理運営についての用語は勿論、不動産の賃貸借に伴う大阪の慣習なども記載しております
不動産投資に関わるニュースや投資に対する当社の考え方などをブログ形式で綴った不動産投資コラム(不定期日記)です
大阪でプロパティマネジメントを行う社員たちが、日常を綴る不定期日記です
不動産売買仲介業者の皆様へ
設備管理・工事業者の皆様へ
サブリース契約をご検討のオーナー様へ(サブリースをご契約される前の注意点)
サブリースに関わるリスク・注意点の一覧
サブリース会社破綻リスク
ご承知の通りバブル崩壊後、沢山の不動産管理会社が倒産し、投資家・不動産オーナー様や入居者に多額の被害が発生しました。
その経験を活かしてか、現在まで不動産管理会社がサブリースを受託する際の保障家賃の殆どは安全なレベル(低水準な金額)に抑えられています。
しかし、最近になって賃料に下げ止まり感が出てくるとともに数多くの不動産管理会社が、利幅の大きいサブリースの獲得営業に力を入れだし、徐々に獲得競争が激しくなってきました。この獲得競争の中で、思うようにサブリースが獲得できていない会社が出てきているという現在の状況には一定の注意を払う必要があると思われます。
何故なら、バブル崩壊後に倒産したサブリース事業者が倒産に到った理由の多くが、「獲得競争激化の中で、サブリースを他社に取られてしまった。」、「獲得競争激化の中で、サブリースを受託する為に無理な保証家賃を設定した。」といった要因によるものだからです。
一件の入居者とその物件の全ての借主であり貸主でもあるサブリース会社の破綻では、敷金に代表される預かり金などの損害額はもちろん、物件に対するイメージの毀損にも大きな差が出てきます。(貸主が、破産した物件でややこしいというイメージを近隣の仲介業者さんに持たれてしまうと、イメージの回復は容易ではありません。)
「安定や安心」といったフレーズで、営業されるケースの多いサブリースですが、破綻した時のリスクの大きさは通常の管理契約の比ではありません。
どうしてもサブリースで任せたい場合は、「会社の売上・利益に占めるサブリースの割合が高すぎないか?」や「金融機関からの借入金額が大きくないか?」など、相手先の与信能力に充分な注意を払われた上でのご契約をお勧め致します。
サブリース会社よりの減額請求リスク
前項で記載した「破綻の可能性」は非常に低い財閥系等の「大手不動産会社とのサブリース契約」であっても回避できないリスクの代表例が、サブリース代金の減額請求リスクです。

最高裁では「たとえサブリース契約であっても、それが普通建物賃貸借契約である限りは、借地借家法32条1項の賃料減額請求(強行規定)が可能だ」と判断しています。つまり、家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合、契約条件に拘わらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。

いくら家賃保証額は値下げ出来ないと契約書(私法上)に記載されていても、本条文(民法上)の適用によりサブリース会社は家賃保証金額の減額を請求できます。(私法上にどのような記載がなされていてもその条文が民法上無効であれば、その条文は当然に無効となります。)
実際、サブリース契約開始から、5年や10年経ってからの訴訟も数多く発生しております。又、訴訟を行えば家主側が敗訴するケースが一般的である事が判例で明らかになっている状況下でも訴訟が起きているという事は、訴訟にまで到らないトラブル数は相当にあると思われます。
尚、賃料減額も中途解約もできない条文の定期借家契約を作成し、契約の締結を行えば契約期間中の減額請求リスクについては低減する事が可能です。但し、破綻リスクなどのその他リスクを回避するものではありません。
よく、サブリースの募集資料や提案書などで、「賃料は10年間見直しなしの据え置き」などと記載されているのを良く見掛けますが、「相手が大手の不動産会社だから安心だ」と、記載内容を鵜呑みにし契約してしまった為、後に係争・裁判まで至ってしまったケースもございます。
サブリース契約の中途解約リスク
よく「25年・30年の長期保証」や「最長で35年のロングラン保証」などと提案書や募集資料に記載されている契約期間も、前項の減額請求と同様、いくら契約書の条文に「サブリース会社からの中途解約を禁止する」旨が記載されていても、それが普通建物賃貸借契約である限り民法上無効となり、「入居者(サブリース会社)からの中途解約」は、法律で認められた入居者の権利となってしまいます。
つまり、サブリース運営会社から中途解約されるリスクを抑えるには、契約書を契約期間中は中途解約できない旨の条文を盛り込んだ「定期借家契約」とする必要があります。
尚、定期借家契約でサブリース契約を締結する場合、賃料の見直しが行えない旨を記載した条文も挿入される事をお勧め致します。但し、破綻リスクなどのその他リスクを回避するものではありません。
賃料査定時のリスク
通常サブリース会社は、サブリース会社が査定した賃料相場(査定賃料)の85%〜95%程度を家賃保証額として所有者様に毎月一定の金額を支払います。しかし、この家賃保証金額の前提となる査定家賃は、周辺の成約相場からみて「確実に入居させられる。」とサブリース会社が判断した水準となりますので、査定賃料自体が通常相場以下で設定されてるケースが一般的です。
又、査定賃料と直接の関係ありませんが、収入を抑えられてしまうという意味では、礼金などの収入や敷金などの運用益が見込めなくなるという点も着目すべき点かと思われます。
不動産をご所有される投資家・オーナー様におかれましては、サブリース会社から提示される査定賃料が本来のマーケットプライスなのかどうかについて、その算出根拠が正しいのかどうか注意深くご確認される事をお勧め致します。
建築コスト上昇のリスク
見落としをされがちな点に建築時の建築コストがあります。ハウスメーカーやゼネコンは、「建築すれば利益になる」という利益構造をしている為、立地条件や将来の見通しに拘わらず、とりあえず建築を受注するための手段としてサブリース契約を勧めるケースがあります。
実際、地主さんにマンション建築を提案する際にサブリースによる賃料保証をセットにすると建築の請負が取りやすい傾向にあるようです。
ハウスメーカーやゼネコンから、地主さんに提案される賃貸マンションなどの収益物件建築の提案書に記載された投資金額には土地の金額が含まれていない事が多く、見栄えのいい提案書になりますが、本来は土地の金額も投資金額に含めるべきだと当社では考えます。
又、土地の金額を投資金額に含めず収支計算を行うのであれば、「建築予定の賃貸マンションの収支計画に記載された想定収入」から「土地を駐車場等で貸した場合に見込む事ができる収入」から差し引いた金額が、賃貸マンションを建築する事によって生み出される収入である事を織り込んで建築(投資)の有無を決定すべきです。
ハウスメーカーやゼネコンは建築を受注する(建築請負による利益を上げる)ため、一般相場と比べ高いサブリース料金を提示してくれますが、一方で建築価格も通常より高い金額(初期投資額が過大)になってしまう為、結局は儲からない不動産投資になってしまうケースが殆どです。
又、ハウスメーカーやゼネコンから建築後10年、20年経過した際に提案される改修金額も高く付く事が多いのも特徴です。
諸般のご事情やお考えにより、ハウスメーカーやゼネコンからの建築及びサブリース提案を前向きにご検討される場合、建築の発注前にサブリース契約書の内容チェックを済まし、建築発注とサブリース契約の締結を同時にされる事をお勧めします。
サブリース契約終了後のリスク
通常、サブリース契約を結んだ場合、建物の維持管理に掛かる費用はサブリース会社の負担で行う事が一般的です。つまり、「サブリース会社の利益=入居者からの賃料収入−(所有者へ支払う保証家賃+維持管理費用)」となります。その為、サブリース会社は、入居者からの賃料収入が大きく下がってしまわない程度に維持管理費用を削減致します。勿論、維持管理費の削減は、不動産投資・不動産経営において非常に大事なポイントです。しかし、サブリース契約終了と同時にその不動産の寿命も終了するわけではないので、不動産経営においては長期に亘っての適切な維持管理計画が必要です。長期間に亘る収益物件の寿命と比べ、短期〜中期間で終了するサブリース期間中に維持管理費を抑えられすぎた為にサブリース契約終了後の維持管理費が大きくなり、トータルで考えると維持管理費用が大きくなってしまったり、資産価値(売却価格)が大きく下がってしまっては元も子もありません。
諸般のご事情やお考えにより、どうしてもサブリース契約を利用しての不動産投資がご必要な場合、維持管理や修繕〜修繕計画の立案だけでも信頼に値するビルメンテナンスサービスを提供する会社と別途ご契約される事をお勧め致します。
このページの先頭へ
株式会社スター・プロパティーズ
大阪管理部:06-6539-0011
copyright 会社概要 サイトマップ お問い合わせ